不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2025年1月〜12月期の「収益物件 市場動向年間レポート」を公開しました。

「収益物件 市場動向年間レポート」では、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）の物件データ（表面利回り、物件価格）および、ユーザーが不動産会社に問合せた物件データについて毎年集計し、最新の市場動向として公開しています。

詳細レポートのダウンロードは【こちら】

トピックス

区分マンション・一棟アパート・一棟マンションの全種別において、全国平均価格が前年比で上昇し、2008年の集計開始以来の過去最高値を更新。価格上昇に伴い、全種別で投資利回りは低下し、過去最低水準となった。

• 区分マンション
  全国平均価格は2,388万円（前年比+15.47%）と3種別の中で最も高い上昇率を記録。2011年の底値（846万円）から約2.8倍の水準まで高騰した。主要都市別では広島市の価格が前年比+93.39%と急騰。名古屋市では利回りが0.62ポイント低下し、全国平均を下回る水準まで低下が進んだ 。
• 一棟アパート
  全国平均価格は8,416万円（前年比+8.08%）となり、2012年の底値から約2.0倍へ拡大。価格上昇の波は首都圏郊外へ波及し、埼玉主要都市（+16.96%）、横浜市（+13.57%）、千葉主要都市（+13.08%）が軒並み二桁成長を記録した。利回りは8.08%へ低下したものの、3種別の中では唯一8%台を維持している 。
  
  
• 一棟マンション
  全国平均価格は1億8,853万円（前年比+5.12%）となり、2億円台が視野に入る水準まで上昇。主要都市別では、福岡市の平均価格が前年比+15.67%の2億6,525万円まで急伸し、東京23区（2億6,949万円）に肉薄する全国トップクラスの価格水準となった 。

区分マンション
全国平均価格は前年比15%超の上昇で3種別トップの伸び。2011年底値から約2.8倍へ。

2025年の全国区分マンション価格は2,388万円となり、2023年以降の上昇トレンドがさらに加速し、前年比で15.47%の大幅上昇、2011年の底値（846万円）と比較すると約2.8倍の水準まで高騰しています。2008年以降の集計以来過去最高値を更新する結果となりました。価格上昇に伴い投資利回りは低下を続け、前年比0.10ポイント低下の6.66%と、同集計で過去最低値を記録しています。

【地域別】首都圏価格は16%上昇。東海・九州エリアなど地方圏にも価格高騰が波及

地域別の動向を見ると、首都圏の平均価格は2,793万円となり、前年比16.04%の上昇を記録しました。
高騰する都心部の価格が周辺エリアへも波及し、上昇圧力が強まっています。 地方圏においても価格上昇トレンドが顕著で、東海エリアは前年比+12.56%（1,658万円）、九州・沖縄エリアは+12.22%（1,258万円）と二桁成長を記録しています。一方で、北海道（平均価格1,068万円、利回り12.03%）や東北（平均価格1,942万円、利回り13.22%）など、依然として利回りが10%を超えるエリアも確認できます。

区分マンション 地域別 利回り・価格・築年推移

【一都三県・主要都市別】広島市の上昇率が突出。利回り上位は仙台・札幌の地方中枢都市。

一都三県・主要都市別では、東京23区の平均価格が3,337万円で首位となり、次いで東京市部（2,264万円）、川崎市（2,145万円）と首都圏エリアが上位を占めました。特筆すべきは広島市で、価格が前年比+93.39%（2,106万円）と急騰しています。また、名古屋市では利回りが前年比で0.62ポイント低下（6.82%）しており、全国平均（6.66%）に迫る水準まで低下しました。
一方、利回りの高さでは地方都市が上位を占めており、1位 仙台市（11.62%）、2位 札幌市（10.99%）、3位 広島市（9.58%）と、地方中枢都市では依然として高利回りが期待できる状況にあります。

築年数による利回りの変化を見ると、地域ごとの資産性の違いが鮮明です。東京23区では、築10年未満（3.84%）と築20年以降（5.70%）の差が1.86ポイントに留まり、築古になっても利回りが低く抑えられ、資産価値が維持されやすい傾向が見られます。対照的に札幌市ではその差が7.62ポイント（4.15% vs 11.77%）と大きく開いており、築年経過に伴う価格下落圧力が強い市場構造となっています。

こうした市場環境下における登録価格・利回りと問い合せ価格・利回りのギャップ（売買期待値ギャップ）に着目すると、都市ごとの売買期待値ギャップには大きな違いが見られます。東京23区は利回り差（登録利回りと問い合わせ利回りの差）が0.68ポイントと主要都市の中で最も小さく、一見すると登録と問い合わせのバランスが均衡しているように見えますが、価格比率（登録価格に対する問い合わせ価格の割合）で見ると80.55%となっており、登録価格に対して約2割低い価格帯で問い合わせが入っていることが分かります。一方、大阪市は価格比率が95.4%と、登録価格と問い合わせ価格の比率が5%未満に留まっており、全国主要都市の中で売買期待値ギャップの小さいエリアと言えます。対照的に地方都市では売買期待値ギャップが拡大しており、札幌市は利回り差が3.04ポイントと大きく、価格比率は55.6%と問い合わせ価格は登録価格の約半値程度の水準です。さらに仙台市では利回り差は2.40ポイントですが、価格比率は27.7%と著しく低く、登録平均（2,097万円）に対し問い合わせ平均（581万円）と、検討されている価格帯自体に大きな開きがあり、売買期待値のギャップが顕著となっています。

区分マンション 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（利回り）

区分マンション 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（価格）

一棟アパート
全国平均価格は前年比8%上昇。利回りは低下傾向続くも、3種別で唯一8%台を維持。

2025年の全国一棟アパート価格は8,416万円となり、前年比で8.08%上昇しました。区分マンション（+15%超）ほどの急騰ではないものの、2012年の底値（4,211万円）からは約2.0倍の水準まで堅調に拡大しています。利回りは8.08%（前年比-0.11ポイント）となり、依然として低下トレンドにありますが、区分マンションや一棟マンションと比較すると8%台という比較的高い水準を維持しています。

【地域別】首都圏・関西圏が価格上昇を牽引。地方圏では12%〜13%超の高利回りエリアも。

地域別の動向を見ると、首都圏の平均価格は9,239万円（前年比+10.91%）、関西圏は7,737万円（同+4.03%）と、都市圏が価格上昇を牽引しています。一方で、北海道、東北、東海などの地方圏では価格が前年から下落または横ばいとなっており、都市圏への一極集中傾向が見られます。利回りに関しては、信州・北陸（13.93%）、東北（12.70%）、北海道（12.38%）など、地方圏では10%を大きく超える高水準が継続しています。

一棟アパート 地域別 利回り・価格・築年推移

【一都三県・主要都市別】23区は築古でも価格維持、関西・地方都市は築年による下落幅大。

一都三県・主要都市別の動向では、東京23区が1億2,674万円でトップを独走していますが、価格上昇の波が東京23区から周辺エリアへ強く波及しているのが特徴です。埼玉主要都市は前年比+16.96%（9,774万円）、横浜市は+13.57%（8,752万円）、千葉主要都市は+13.08%（8,056万円）と、首都圏近郊エリアが軒並み二桁成長を記録しました 。
利回りは地方都市が高水準を維持しており、1位 札幌市（9.72%）、2位 神戸市（9.29%）、3位 仙台市（9.18%）と、上位3都市では9%台の高利回りが確認できます。

築年数による利回りの変化を見ると、エリアによる資産価値維持力の差が顕著です。東京23区では、築10年未満（5.38%）と築20年以降（6.34%）の差が0.96ポイントと1ポイント未満に留まり、築古物件でも高い価格が維持されています。対照的に神戸市ではその差が5.35ポイント（6.22% vs 11.57%）と大きく開いており、築年数の経過と共に利回りが急上昇（価格が下落）する傾向が見られます。

こうした市場環境下における売買期待値ギャップを見ると、地域ごとに大きな違いが見られます。札幌市は利回り差が0.88ポイントと1ポイント未満で、価格比率は86.06%と全国主要都市の中で最も高く、売り出し価格の8割強〜9割近い水準で買い手が追随しており、成約しやすい環境にありそうです。一方で、大阪市は利回り差が2.99ポイントと大きく、価格かい離率は59.80%と約6割の水準に留まっており、登録価格（売り手）と問い合わせ価格（買い手）の間に大きな溝があります。

一棟アパート 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（利回り）

一棟アパート 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（価格）

一棟マンション
全国平均価格は前年比5%上昇し、過去最高値を更新。福岡市が東京23区に匹敵する高水準へ急伸を見せる。

2025年の全国一棟マンション価格は1億8,853万円となり、前年比+5.12%（1億7,935万円）の上昇を記録しました。2012年の底値（1億3,342万円）と比較すると約1.4倍の水準まで上昇しており、緩やかながらも着実な価格上昇トレンドが継続しています。利回りは7.55%（前年比-0.19ポイント）へ低下し、2008年以降の集計で過去最低水準を更新しました。

 

【地域別】首都圏は2億円の大台を維持。関西圏・北海道は上昇率で首都圏を上回る。

地域別の動向を見ると、首都圏の平均価格は2億1,422万円（前年比+5.30%）となり、2億円台の高水準を維持しながら堅調に推移しました。 上昇率においては関西圏がこれを上回り、前年比+8.97%（1億6,092万円）と大幅な伸長を見せています。また、北海道も+7.30%（1億5,852万円）と高い上昇率を維持しました。

一方で、東北（1億3,324万円、前年比-9.95%）、中国・四国（1億1,385万円、前年比-6.22%）、九州・沖縄（1億7,222万円、前年比-1.80%）など、その他の地方エリアでは軒並み価格が下落に転じており、上昇する大都市圏とそれ以外のエリアでの二極化が鮮明となっています。

一棟マンション 地域別 利回り・価格・築年推移

【一都三県・主要都市別】福岡市が前年比15%増で東京23区に迫る。京都市・札幌市も二桁成長。

一都三県・主要都市別の価格動向を見ると、福岡市が前年比+15.67%（2億6,525万円）と急伸し、価格水準において東京23区（2億6,949万円）に迫る勢いを見せました。その他、京都市（2億2,032万円、+13.77%）、札幌市（1億7,072万円、+13.04%）も二桁成長を記録しており、地方中枢都市での価格高騰が顕著になっています。

利回りについては、仙台市（8.63%）、札幌市（8.20%）、神戸市（7.88%）などが8%前後〜後半の水準を示しており、価格上昇が続く中でも地方都市では比較的高い収益性が確保されています。

築年数による利回りの変化を見ると、一棟マンションは他の種別に比べて築古による利回り上昇幅（価格下落幅）が全体的に小さいのが特徴です。東京23区ではその差が1.12ポイント（4.46% vs 5.58%）と極めて小さく、資産価値が保たれています。また、地方都市においてもその乖離は限定的で、最も差の大きい仙台市でも3.70ポイント（5.48% vs 9.18%）に留まっており、全国的に築年数が経過しても利回りが低く抑えられ、価格が維持されやすい市況となっています。

急騰する価格に対する市場の反応を売買期待値のギャップから見ると、東京23区は利回り差が0.71ポイントと小さいだけでなく、価格比率が95.3%と極めて高い数値を示しており、2億円超の高額市場でありながら売り出し価格とほぼ同水準を買い手が求めている、非常に流動性の高い状況です。対照的に、価格が急騰した福岡市では利回り差こそ0.87ポイントと小さいものの、価格比率は59.9%に留まっています。登録平均価格（2億6,525万円）に対し問い合わせ平均価格（1億5,893万円）と約1億円もの開きが生じており、急激な価格上昇に対して買い手の予算感が追いつかないギャップが発生しています。

一棟マンション 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（利回り）

一棟マンション 一都三県・主要都市別 売買期待値ギャップ推移（価格）

調査要綱

調査対象データ：

健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）

調査項目 ： 

投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値（全国、地域別、一都三県・主要都市別＊）を年別に集計

＊主要都市は以下14都市・エリア別で集計

東京23区、東京市部、横浜市、川崎市、埼玉主要都市（さいたま市・川口市・戸田市・蕨市）、千葉主要都市（千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市）、札幌市、仙台市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市

集計対象期間：
・全国平均価格・利回り推移：2008年1月～2025年12月

・地域別平均価格・利回り推移、一都三県・主要都市別価格・利回り推移：2015年1月～2025年12月

※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。

※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ） 」と明記をお願いします

※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります

健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。

健美家　https://www.kenbiya.com/
LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社
所在地：東京都千代田区麹町1-4-4
代表取締役社長：成瀬 亮輔
設立：2004年 4月

株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。