不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公開

事業を通して社会課題解決に取り組む株式会社LIFULLのグループ会社であり、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（以下、健美家）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営する健美家株式会社（代表取締役社長：成瀬 亮輔）は、2026年4月〜6月期の「収益物件 市場動向四半期レポート」を公開しました。

「収益物件 市場動向四半期レポート」では、健美家に登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）の物件データ（表面利回り、物件価格）および、ユーザーが不動産会社に問合せた物件データについて四半期毎に集計し、最新の市場動向として公開しています。

詳細レポートのダウンロードは【こちら】

トピックス

• 全国：区分マンション・一棟マンション価格が過去最高値を更新。一棟アパートも高値圏を維持

  全種別で高値圏の推移が継続。全国の区分マンション価格は2,657万円（前期比1.33%増）、一棟マンション価格は2億440万円（同0.12%増）となり、いずれも過去最高値を更新した。一棟アパートも9,004万円と前期に続き9,000万台を維持している。

• 東京23区：区分マンション・一棟マンションで顕著な問い合わせ価格が登録価格を大幅に上回る「逆転現象」。区分は価格比率166.9%を記録。

  東京23区の区分マンションにおける売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、問い合わせ価格が登録価格を大きく上回る「価格比率（問い合わせ価格÷登録価格）166.9%」、一棟マンションでも「価格比率103.0%」を記録。

• 区分マンション：東京23区は微減も、埼玉主要および近畿3都市が過去最高値を更新
  東京23区（3,662万円、前期比0.68%減）がわずかに下落した一方で、周辺都市や地方主要都市への需要シフトが目立つ。埼玉県主要都市（2,481万円）、大阪市（2,253万円）、京都市（2,122万円）、神戸市（1,451万円）がそれぞれ過去最高値を更新。

• 一棟アパート：大阪市が1億1,517万円へ続伸。前期に続き一都三県の価格を上回りながらも高い利回りを維持

  大阪市の平均価格が1億1,517万円（前期比9.25%増）へ上昇し、一都三県平均（1億166万円）を上回る水準での推移が継続している。一方で利回りは6.84%を維持しており、一都三県平均（6.82%）と同水準の収益性を確保している。
  

• 一棟マンション：全国価格は過去最高、利回りは過去最低を更新。福岡市が東京23区に次ぐ水準へ
  全国平均価格は2億440万円（前期比0.12%増）となり過去最高値を更新し、利回りも7.39%（同0.03ポイント低下）と過去最低値を更新した。都市別では福岡市が価格・利回りともに東京23区に次ぐ水準となった。

※過去最高/最低の表記について：調査開始時期は下部の「調査要綱」をご確認ください。（以下同）

区分マンション
全国・埼玉主要・近畿3都市が過去最高値を更新。東京23区は価格比率166.9%の「逆転現象」

2026年4月〜6月期における全国の区分マンション価格は2,657万円となり、前期比で1.33%増加しました。表面利回りは6.61%（前期6.65%）となり、横ばい圏での推移が続いています。

【一都三県・主要都市別】

一都三県・主要都市別の価格動向を見ると、一都三県（3,030万円、前期比0.76%増）は上昇しましたが、東京23区（3,662万円、同0.68%減）は微減となりました。都市別では、埼玉県主要都市（2,481万円、前期比15.23%増）、大阪市（2,253万円、同6.52%増）、京都市（2,122万円、同16.85%増）、神戸市（1,451万円、同7.01%増）の各エリアで価格が上昇し、いずれも過去最高値を更新しています。東京23区が微減傾向にあるのに対し、周辺都市および地方主要都市での価格上昇が続く結果となりました。

売買期待値のギャップ（売り手と買い手の目線差）を見ると、利回り差分（問合せ利回り-登録利回り）では、全国平均で2.90ポイントの乖離がある一方、東京23区では0.17ポイント（登録利回り（売り手）5.18%／問い合わせ利回り（買い手）5.35%）に留まりました。また、価格比率は、東京23区で166.9%を記録しており、登録価格の平均を大きく上回る物件への問い合わせが集中している実態がうかがえます。

築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」における利回りが3.75%と全エリアで最低を記録したほか、築20年以上の物件でも利回りが5.64%に留まっており、築年数による利回りの開きが小さい傾向が続いています

一棟アパート
全国平均価格は9,004万円と高値圏を維持。大阪市は1億1,517万円へ続伸

2026年4月〜6月期における全国の一棟アパート価格は9,004万円となり、前期（9,027万円）比で-0.25%の微減となったものの、高値圏を維持しています。表面利回りは8.01%（前期8.06%）となりました。

【一都三県・主要都市別】

一都三県・主要都市別の動向では、東京23区が1億4,115万円（前期比1.47%減）と一服感を見せた一方で、大阪市の平均価格が1億1,517万円（同9.25%増）とさらに続伸しました。前期に1億円の大台を突破して一都三県平均を上回りましたが、今期はその差をさらに広げる結果となっています。価格が高騰している一方で、大阪市の利回りは6.84%を維持しており、一都三県（6.82%）や東京23区（5.57%）と比較して相対的に高い収益性を保っています。

売買期待値のギャップを見ると、利回り差分では、全国平均で2.73ポイントの乖離がある一方、千葉県主要都市（0.83ポイント）や埼玉県主要都市（0.98ポイント）では売り手と買い手の目線差が1ポイントを下回る状態にあります。一方、価格比率を見ると、最高値の東京23区（83.1%）や埼玉県主要都市（81.6%）から、最低値の京都市（65.2%）まで、すべてのエリアが6割〜8割台の範囲にとどまっています。全国平均（61.8%）を含め、他2種別に比べ地域的な偏りが少ない状態で売り手と買い手の間の価格差が維持されている実態がうかがえます。

築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」利回りが5.15%、「築20年以上」でも6.09%に留まり、その差は0.94ポイントとなりました。

一棟マンション
全国価格は過去最高、利回りは過去最低を更新。福岡市が東京23区に次ぐ水準へ

2026年4月〜6月期における全国の一棟マンション価格は2億440万円（前期比0.12%増）となり、前期の過去最高値をさらに更新しました。表面利回りも7.39%（前期7.42%）と、過去最低値を更新しています。

【一都三県・主要都市別】東京23区が3億円台、埼玉主要都市が2.9億円台へ急伸

東京23区の平均価格は3億127万円（前期比1.61%減）とわずかに下落したものの、3億円台を維持。利回りは5.02%となりました。都市別では福岡市の動向が目立ち、平均価格は2億6,916万円となり、主要都市の中で東京23区に次ぐ高値水準をつけています。同様に利回りも23区に次ぐ低利回り（5.86%）となっています。

売買期待値のギャップを見ると、利回り差分では、東京23区（0.43ポイント）や福岡市（0.57ポイント）においてギャップが非常に小さくなっています。さらに東京23区の価格比率は103.0%となり、登録価格平均（3億127万円）に対し、買い手の問い合わせ価格平均（3億1,033万円）が上回る「逆転現象」が継続しています。

築年別の動きでは、東京23区の「築10年未満」利回りが4.23%、「築20年以上」でも5.43%に留まりました。また、福岡市の「築10年未満」利回りも4.28%を記録しており、東京23区に迫る水準まで利回りの圧縮が進んでいます。

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調査要綱

調査対象データ：
2026年4月1日～6月30日に健美家で登録された全国の住宅系収益不動産3種別（区分マンション・一棟アパート・一棟マンション）

調査対象データ：
投資利回り（表面利回り）、物件価格 の平均値を四半期毎（全国、地域別、一都三県・主要都市別＊）に集計

＊埼玉県主要都市＝さいたま市・川口市・戸田市・蕨市、千葉県主要都市＝千葉市・浦安市・鎌ヶ谷市・市川市・習志野市・松戸市・船橋市・柏市

※本リリースにおける「過去最高」等の表記は、以下の集計期間における比較です。
・全国平均価格・利回り推移：2007年10月〜12月期より集計
・地域別平均価格・利回り推移：2013年10月〜12月期より集計
・一都三県・主要都市別価格・利回り推移：（区分）2009年4月〜7月より集計、（一棟アパート、一棟マンション）2016年4〜6月期より集計

※本件に関する詳細なレポートは、【こちら】からダウンロードしていただくことができます。
※調査データを引用する際は「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家（けんびや）」と明記をお願いします
※グラフは小数点第二位を四捨五入しているため、合計が100％にならない場合があります

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健美家株式会社について

健美家株式会社は、収益物件の紹介、著名な不動産投資家によるコラム、不動産投資ニュース、セミナー情報等、「不動産投資に関わる人に価値ある情報を提供し、正しい判断ができるプラットフォーム」を提供している不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」および「LIFULL HOME'S 不動産投資」を運営しています。なお、「健美家」は2026年2月には、掲載物件数No.1（※1）を獲得いたしました。

※1. 不動産投資専門のポータルサイトにおいて、Webで閲覧可能な（非公開物件除く）全国掲載投資物件数No.1（2026年2月5日時点 (株)東京商工リサーチ調べ）

健美家　https://www.kenbiya.com/
LIFULL HOME'S 不動産投資　https://toushi.homes.co.jp/

【会社概要】

会社名：健美家株式会社
所在地：東京都千代田区麹町1-4-4
代表取締役社長：成瀬 亮輔
設立：2004年 4月

株式会社LIFULLについて （東証プライム：2120、URL：https://lifull.com/）

LIFULLは「あらゆるLIFEを、FULLに。」をコーポレートメッセージに掲げ、個人が抱える課題から、その先にある世の中の課題まで、安心と喜びをさまたげる社会課題を、事業を通して解決していくことを目指すソーシャルエンタープライズです。現在はグループとして、不動産・住宅情報サービス「LIFULL HOME'S」、シニアの暮らしに寄り添う「LIFULL 介護」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」などの事業展開を行っています。